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诉讼期间的损失由最终责任方赔偿
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作者:李煜琰  来源:  阅读:

邵某于200212月向某房地产公司(以下简称开发商)购买上海市浦东新区某房屋(以下简称系争房屋、系全装修房),2004626日,开发商将系争房屋交付邵某。2008321日,邵某取得了系争房屋的上海市房地产权证。200667月,邵某发现系争房屋二楼主卧的屋顶及东墙出现霉变,即向开发商报修。之后,由开发商对系争房屋二楼主卧内因霉变受损的墙纸予以更换。不久,系争房屋二楼主卧的屋顶及东墙面再次出现霉变,200798日,邵某向小区的物业公司报修, 910日,开发商到现场察看,发现二楼主卧东墙面的床后霉变特别厉害。同年1010日,开发商及物业公司在系争房屋楼上301室的露台上做了盛水试验,认为系争房屋二楼主卧无渗水现象。20071122日,开发商致函邵某称,经对霉变部位的上方即19301室的室外阳台进行了盛水试验,未见渗漏,另2007108日的强台风过后,其至主卧查验,未见渗漏,由此确认邵某主卧室东墙及屋顶部位霉变非房屋质量原因造成,故其难以承担此次维修。为此,邵某于20087月向浦东新区法院提起诉讼,请求判令:1、开发商修复系争房屋二楼主卧屋顶和东墙的渗水,及因渗水导致的东墙、南墙和屋顶的受损装修,要求恢复装修原状;2、开发商赔偿因系争房屋无法居住的损失(人民币,以下币种同)720,000元(参照租金每月45,000元,从20074月计算至20087月)。浦东新区法院审理后认为,系争房屋二楼主卧屋顶及墙面产生霉变系系争房屋本身(包括房内设备)的原因,与邵某的使用无关,同时,系争房屋的二楼主卧因东墙、南墙及屋顶发生大面积霉变而无法居住,从而影响了邵某对系争房屋的居住使用,故邵某主张无法居住的损失,理由正当,依法应予支持,据此,浦东新区法院于2009513日作出(2008)浦民一(民)初字第11652号民事判决,判决:一、开发商于判决生效之日起三十日内修复邵某位于上海市浦东新区XXXX室二楼主卧的东墙、南墙及屋顶上因霉变而受损的装修;二、开发商于判决生效之日起十日内支付邵某至20087月止的损失费200,000元。判决后,开发商不服,提起上诉。上海市第一中级人民法院审理后于2009713日作出(2009)沪一中民二(民)终字第1867号民事判决,驳回上诉,维持原判。
上述判决生效后,双方协商履行判决的方式,开发商未能及时修复。邵某再次起诉,要求开发商赔偿20088月至200912月的损失。
原审认为,由开发商承担系争房屋二楼主卧因东墙、南墙及屋顶产生大面积霉变而无法居住使用,从而影响邵某对系争房屋居住使用的损失,已由生效的民事判决确认,原审法院予以采纳。现系争房屋二楼主卧的东墙、南墙及屋顶因霉变而受损的装修已由开发商于201018日修复,而邵某在前案中对系争房屋因二楼主卧东墙、南墙及屋顶产生大面积霉变而无法居住使用的损失只主张至20087月,故邵某在本案中主张由开发商承担自20088月起至200912月期间的损失,并无不妥,应予准许,邵某的该诉请不属重复诉讼,开发商对此抗辩,原审法院不予采纳。至于20088月起至200912月期间系争房屋因二楼主卧东墙、南墙及屋顶产生大面积霉变而无法居住使用的损失,由原审法院参照同地段、相同类型房屋的租金及系争房屋二楼主卧因墙面、屋顶产生大面积霉变而无法居住使用从而导致系争房屋无法实际居住使用的情况,并考虑期间邵某对于开发商提出的修复方案未予及时回复、配合,从而导致工期存在一定延期等情况综合考虑酌定为30万元。原审法院审理后于二○一○年九月二日依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定,作出判决:开发商于判决生效之日起十日内支付邵某损失人民币30万元。负有给付金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币9,750元,由邵某和开发商各半负担。
判决后某某某公司不服,向本院提出上诉称,自被上诉人房屋受损提起第一次诉讼起,损害事实已实际发生,且该损失已确定并经法院判决认定,故之后的损失是因被上诉人未能及时配合上诉人履行生效判决,人为扩大所致,不应由上诉人承担。现被上诉人再次起诉,违反一事不再理的原则。此外,原审法院所确定的损失赔偿数额亦过高,不符合客观事实。为此提出上诉,请求二审法院查明事实,依法改判,驳回被上诉人原审的全部诉讼请求。
二审法院经审理查明,原审法院查明的事实属实,本院予以确认。
二审法院认为,上诉人作为系争房屋的开发商,在房屋保修期内对房屋质量负有法定的保修义务。上诉人在系争房屋发生质量问题后,理应采取积极主动的方式及时为被上诉人进行维修,以减少双方的损失。但鉴于上诉人对于该房屋受损的原因及责任承担者持异议,不愿意即时履行维修义务,导致诉讼。虽然通过诉讼的方式可以确定责任方,但当事人双方均应明知,因诉讼过程中造成房屋受损部位无法及时修复而扩大的损失,应由最终确定的责任方承担。故上诉人要求被上诉人在诉讼期间履行及时减损义务缺乏依据,本院不予支持。鉴于系争房屋质量受损的原因及上诉人应承担对房屋受损部分的修复义务的责任、赔偿被上诉人因此所受之损失等事实,已经生效的法院判决认定,故现被上诉人主张上诉人继续承担自生效法院判决认定上诉人应承担赔偿责任的时间之后,至上诉人实际履行了修复义务时间之间的延伸损失,符合事实及法律规定,应予准许。鉴于该部分损失被上诉人在前案中并未主张,故原审法院依据本案事实所作判决并不违反一事不再理的原则。最终判决:驳回上诉,维持原判。
李煜琰律师提示:购房者一旦发现房屋质量问题,应及时联系开发商,而不是物业公司。物业公司虽然往往就是开发商的子公司或关联公司,但在法律上毕竟是两个独立的主体,物业公司并没有法定的保修义务。协商不成,应立即起诉,以防止超过保修期,错失起诉良机。开发商取得判决后应及时履行判决,以防止损失扩大,诉讼期间的损失也是由最终的责任方承担,开发商应抓住维修的机会,与购房者谈判,以时间换金额,尽量降低赔偿数额,挽回开发商品牌形象。
(本文作者:  李煜琰律师,如需转载,请注明作者及出处)
 

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